协会:物业公司岗位职责与工作标准
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秩序维护工作细则
严格遵守公司各项规章制度;服从领导管理与安排。
值勤期间严禁瞌睡、酗酒、抽烟、吃零食;不准嬉笑、打闹、看书报、聊天;禁止做其他与工作无关的事情。
衣容严整,文明值勤,礼貌待人。遇到领导要敬礼,以示尊敬;回答别人的问话时,要起立。
严禁小摊小贩、收购废品者或推销人员等一切无关人员进入;对于陌生人或行迹可疑者包括外来人员要主动上前询问,如有必要并让其出示有效证件做好登记。
对于外来车辆要问清楚其来意并做好发放车牌与登记工作。
凡是外出车辆经查证后没有相对应的车牌的,一律不予放行;报告给管理处后,经核实确实是其本人的再给予放行。
对于搬家或外出携带贵重物品或大件物品者,如不能确定其身份,要问清楚并核实做好登记。
值勤人员要严查细问、敢说敢问;注意观察可疑的人或事,一旦发现情况立即上报。
夜间巡逻时,应该有重点性、针对性,对于要害部位要细查、严查、多查。
做好交接班登记工作,交接班时要清点好物品是否完好无损;物品如有损坏或丢失及时上报,对于人为的破坏追究其责任人并按原价赔偿。
严格请销假制度。对于无故旷工或无故不参加会议者,管理处将根据有关规定进行严肃处理。
希望有关人员能够遵守以上规定,对于违反者,情节较轻并为初犯者,给予警告处分;情节较为严重、影响比较恶劣或屡犯不改者,给予处罚或予以除名。
秩序维护操作规程
工作时间安排:
值班岗秩序维护实行24小时值班制。
白班8:00-24:00,晚班24:00-8:00。
小区巡逻:
巡逻周期按照公司规定进行,每次将辖区内所有楼层及小区外围巡查一遍。
巡逻规律:制定规定路线,但不留死角、偏角。
检查各岗位执勤情况:
日常巡视检查执勤情况有各班队员负责。
要严格执行交接班制度,交接班时,交接双方要检查各岗位,交接是否认真,手续是否办妥,仪容仪表是否符合有关规定,交接物品是否完好无损,是否有待办事项等,发现问题,及时纠正,并做好登记。
队长检查巡视每班岗不少于两次,确保各岗位无事故发生。
巡视时,发现有不认真或违纪等情况,要及时纠正,并责其改正,做好纪录并上报。
本班值勤中遇到疑难问题时,队长应立即到场,按有关规定处理,不能解决的不要擅自做主,要及时上报。
重大事件的处理:
重大灾害处理:
发生火灾时:保持头脑清醒、冷静、不慌忙,尤其是当班负责人要有秩序的组织人员疏散并向119报警。报警时要说明地点、单位、电话、火灾性质并及时上报,同时组织现场人员进行抢救性工作:一是断电、断气,转移易爆易燃物品;二是按科学方法处理,如:消防电不能断,电路发生火灾不能用水灭火等;三是指定专人引导消防车进入;四是防止不法分子乘机破坏。
发生重大交通事故时:一要向交通部门通报,二要保持好现场并派专人看护现场,三要控制当事人,四要指挥疏导交通。
遇到违法犯罪、偷盗抢动的处理:
保持镇静、斗智斗勇,能控制立即控制,敌强我弱时想办法稳住并立即通知友邻哨位或取得小区群众的支援,设法控制罪犯。
犯罪分子逃跑或追不上时,掌握证据,人证、物证齐全,时间地点清楚,记住人数,相貌特征,衣着,除采取充分人力、快捷的交通工具追逐以外,并及时报告公安部门协助其破案。
对于作案留有迹象的要保护好现场,并派专人看管以免现场被破坏,给案件侦破带来难度。
如有受伤群众,要及时将受伤者包扎,抢救,对围观群众知情者要录取旁证,并记清姓名、单位、联系方法。
业主、住户发生刑事案件,应首先向物业公司上报并向公安部门报告,同时保护好现场。
事发后,除上述外,寻问业主,住户是否有财产保险,损失的物品及价值,必要时出示证明,以便保险公司赔偿。
聚众闹事、斗殴、打架:
劝阻业主,离开现场缓解冲突。
防止坏人乘机进入,报复或偷盗财物。
说服围观群众离开,确保目标安全。
分析动向,认清闹事人。
监视可疑人物。
如果是外来人员进入小区内闹事、斗殴,劝阻无效时,如必要可拨打110报告公安部门。
秩序维护监督考核制度
为了提高秩序维护队伍的综合素质,树立良好的形象,务必落实考核制度。
通过考核,从中找差距、找缺点,以便管理部门能够及时做好调整改进,并制订相关措施。
对在岗秩序维护员进行定期教育学习,不断加强军事化训练。
强化秩序维护员的服务意识,提高服务质量。
加强各项规章制度的落实。
物业公司每月定期对秩序维护员进行抽查或组织考试。
对于成绩优秀者结合平时工作表现进行一定奖励,成绩较差者采取一定处罚措施,并责令写出整改措施,连续三次不达标者给予辞退处理。
突发事件应急措施
为进一步完善小区管理制度,保障小区安全,及时快速的处理各种突发事件或面临的紧急情况,并结合本小区实际情况,特规定如下:
设立应急分队长一名,由秩序维护队长兼任,应急分队队员由在岗秩序维护担任。
应急分队队员要随时提高警惕,注意并发现小区内的可疑人、物或事以及其它异常情况。
应急分队队员除负责一般的值勤外,还必须熟练掌握其它专业技能,如擒拿格斗、消防器材的使用方法等,并不断培养临危不惧,遇事冷静,英勇果断的良好品质与意识。
应急分队队员要听从调遣指挥与安排;应在第一时间内赶到突发事件现场,在应急分队队长的指导下对事件进行处理。
应急分队队员在处理各类突发事件时,要严格遵守物业管理处的各项规章制度,不得擅自处理,自作主张,随时要向有关负责人请示报告。
突发事件的分类与所采取的相应措施:
A:当遇有抢劫或人命案时
抢劫:
当遇有抢劫时,秩序维护员应主动上前帮助被害人控制歹徒。
如果歹徒持有凶器,秩序维护员不要盲目与歹徒搏斗,要讲究技巧与策略,必要时可采取正当防卫,但防卫不可过度。
制服歹徒时应交付公安机关处理或直接扭送至公安机关。
歹徒如未被制服而逃跑,应当记清楚其相貌特征及身高等,并报告给公安机关,必要时协助公安机关破案。
人命案:
当在小区内发现人命案时,秩序维护员不要惊慌,必须保持冷静。
首先要逐级上报,由公司领导直接报告给公安机关,必要时亦可由秩序维护员拨打110报警电话,报告公安机关。
要注意保护好现场,应急分队队长应排专人看护现场,秩序维护员无权勘探现场。
公安人员到达现场后,案件发现人应协助公安机关侦破案件。
B:遇有打架斗殴时:
在小区内发现打架斗殴现象时,秩序维护员应上前阻止并劝解。
阻止劝解无效的情况下,应上报给应急分队队长。
秩序维护员不要参与到其中,应保持坚定,公平的立场。
如有外人进入小区内寻衅闹事,秩序维护员应阻止其进入,阻止无效的情况下,报告给应急分队队长,由其报告给公安机关,应避免与其发生正面冲突。
C:当遇有火灾时:
发生火灾报警时,秩序维护员应快速赶赴火灾现场。
弄清着火物质,根据不同着火物质采取相对应的灭火措施。
如火势较小时,可由秩序维护员用灭火器或消防栓进行扑救,但需要注意的是如果火灾由电路引起造成,不要用水进行扑救,应先切断电源再进行灭火工作。
如火势较大并呈蔓延趋势,应及时上报同时拨打119报案,报案时应说明地址、单位、报案人、管理处电话及着火物质,并组织疏散住户,如有电梯,应劝阻住户切勿搭乘电梯,以确秩序维护全。
灭火工作结束后,保护好现场,做好保卫工作,积极配合公安机关追查火灾原因。
团结同志,培养团队协作精神,不许打人骂人,拉帮结派搞不团结。
上班时,着装要整齐,按照公司规定佩带标志胸牌。
上班期间,不许会客、闲谈、坐下、躺下;不得擅自离开岗位及做与工作无关的事情。
按时上班,不早退,不迟到,未经领导允许不得擅自替班,换班。
尽心尽职,争创一流工作质量,树立业主至上,服务第一的思想,为业主提供优质服务。
同事之间要互相帮助,互相学习,取长补短,不断提高自身业务素质与专业技能。
严格遵守公司制定的各项规章制度。
员工因个人原因需要提出辞职,须提前15日向物业管理处提出书面申请。
未经允许不得随意将本人岗位交给他人,否则在交给他人期间出现的一切问题由受聘人承担责任。
如因病或其他原因不能坚持正常工作,需向物业管理处请假,但必须有人代替清扫。否则出现漏扫,除按请假天数扣发当月工资,还将视情况进行罚款处理。
定期对保洁情况进行检查评比,对完全任务较为突出的给予表彰奖励,完成任务较差,不按标准实施的,按规定给予扣罚。
严禁在工作期间利用职务之便捡拾废品。
保洁员服务职责标准
牢固树立业主至上,服务第一的宗旨,努力为业主创造优美的环境。卫生清洁实行全天保洁制度;清洁工具实行承包制。保洁时间:早上7:00前进行路面主干道清扫,收集垃圾;上午8:00清扫庭院楼道,清运垃圾,擦拭果皮箱;下午2:00收集垃圾,路面庭院巡视清扫;工作时间实行考勤登记。
楼梯间责任到人,必须完成如下工作:保持楼梯间地面清洁干净。如有明显污迹,水迹或其它污渍,要进行清洗,拖净。楼梯扶手擦拭干净,栏杆上无蜘蛛网,玻璃窗及窗台要保持窗明台净;天花板,墙壁要保持清洁无蜘蛛网;信箱、奶箱等附属设施要保持干净包括各单元入口处大门。
对于院区清洁要做到:保持道路卫生,草皮,花池内无杂草及垃圾。
如发现上述地方有垃圾、杂物要随时清除保持。垃圾桶不要让其过满溢出,要随时清理 ,并定期对垃圾桶进行擦洗,保持其外部清洁。
卫生保洁服务标准:
楼道每周清扫一次,扶手每周擦拭一次,玻璃每月擦拭一次。楼道内无卫生死角。
公共场所和道路每天清扫一次,全天保洁,目视范围内无散落垃圾。
垃圾每天清运一次,垃圾箱筒外表每周清洁一次,无强烈异味,无垃圾外溢。
及时清扫积水和污物,及时组织清理乱堆放的物品及房屋外墙的乱贴乱画。
定期进行消毒,积极做好灭鼠除害工作。
共用设施设备每周清洁一次,无蛛网浮尘。
卫生和清扫达到四净:路面净、楼道净、绿地庭院净、卫生设施净。
庭院、楼道、角落、路面、绿地、窨井内外做到八无:无污水、无积水、无杂物、无杂草、无树叶、无垃圾、无漏扫漏收、无焚烧垃圾树叶
每次使用完保洁工具后应清洗干净,统一存放于指定地点,以防丢失。易损工具以旧换新。
对随意破坏卫生或损坏公物的行为应礼貌劝阻;对小区内来访人员,如有可疑情况,及时与秩序维护员联系。
保洁工具器材的爱护与保养
要爱护物业公司所配发的各种工具器材,不得故意损坏或转借他人。
在使用期间要严格遵循器材的使用规定。
经常性对工具器材进行保养,一旦发现损坏或故障问题,及时上报管理处。
如发现工具器材被人为损坏,追究责任人责任并按原价赔偿。
精心使用清扫工具,爱护卫生设备,保持工具器材完好率100%。易损工具以旧换新。
注:外出保洁工具器材使用完后,由物业管理处统一存放,再次使用时,由保洁领班领取。
保洁服务内容和标准
地面:无废杂物、纸屑、无污迹;无积水、尘土。清洁率达到99%以上。
墙面:墙角线、墙壁各种标牌表面干净,无灰尘、水迹、污迹、斑点等。
清洁率达到99%以上。
玻璃窗:明净光洁,目视无水印,无积尘污迹、斑点等。清洁率达到99%以上。
各种设施外表:如信箱、消防栓箱等外表清洁干净,无积尘污迹等。
楼梯道:无灰尘、无杂物、无乱张贴,无蜘蛛网,无乱堆放;扶手、栏杆光洁无灰尘等。清洁率达到99%以上。
门:干净无灰尘、污迹等。清洁率达到99%以上。
天花板:无尘、无污迹、无蜘蛛网等。清洁率达到99%以上。
外围:路面整洁、干净,无垃圾、无纸屑、无油迹、无积水、无绿苔等。清洁率达到98%以上。
绿化带、花草盆:无垃圾、杂物;花草盆无积水和异味。
电梯:轿厢内壁无污渍,手拭无尘,每季度一次轿厢擦拭不锈钢油。
物业公司项目管理处职责
贯彻执行国家、省、市物业管理法规,认真落实小区物业管理规定和有关规章制度。
负责对小区内房屋及公共设施的维修与管理工作。
负责对小区内环境卫生清扫和单位、居民垃圾清运工作。
负责对小区内绿地、花草树木养护管理和市政道路、雕塑小品维护与管理。
负责对小区内市容市貌、公共、交通次序管理和秩序维护工作。
负责对小区商业网点的统一布置与管理,积极为居民提供有偿便民服务。
依据省、市有关政策、法规和《物业服务合同》的有关规定,及时收取物业管理综合服务费。
受业主委员会及行政管理部门的委托,对违反小区管理的行为进行处罚。
积极完成公司下达的经营指标和工作任务。
小区管理处经理岗位职责
管理处经理在公司总经理领导下,认真贯彻执行国家、省、市物业管理规定,落实公司规章制度,组织全处人员学习政治、业务知识,提高业务水平和管理能力。
带领全处职工搞好小区房屋管理、环境卫生、园林绿化、公共设施维护、安全保卫、公共、交通秩序、区容区貌以及行政事务实施与全面管理。
按照有关规定、合同收取综合服务费和有偿服务费,加强对小区摊位、商业岗点的管理,开展便民有偿服务活动,完成公司下达的经营指标和工作目标。
审查职工考勤、工资、收费报表,勤俭创业,清政廉洁,以身作则,为人师表,积极完成公司交给的工作任务。
适时组织小区居民开展健康有益的社区文化活动。
自觉接受小区管委会及上级部门和广大员工的监督,努力完成上级交给的各项工作任务,对公司经理负责。
秩序维护员职责
认真检查出入车辆,指挥车辆按规定路线行驶并停放指定位置,不准乱停乱放,确保道路畅通。
严格控制外来车辆及闲杂人员、小商贩进入小区,进出车辆一律按规定标准收费。
坚持24小时巡逻制度,对可疑人员进行证件检查,必要时检查其所带物品。
对于进出小区的大件物品,要检查单位证明、个人证件严格登记。
处理本小区范围内的打架斗殴事件。
检查、处理在小区大声喧哗、饲养家禽家畜等扰乱小区次序的行为。
接受用户报警,看管好区内车辆,监视所管物业,及时消灭火灾隐患。
负责报纸、邮件的收发工作,并及时分送到各家各户,分送准确率要达到100%。
接待来客来访,并进行登记,当好向导,协助解决困难。
对违反小区规定的行为进行制止、监督,上报管理处并提出处罚意见。
秩序维护员仪容仪表要求
为了加强秩序维护管理,保证队员具有良好的形象和精神风貌,制定如下要求:
按规定颜色和式样着装
根据不同季节统一穿着制式服装,扎武装带,戴大沿帽,服装要干净、整齐,纽扣要扣好,不得敞开外衣、卷裤腿、衣袖,如有武装带要扎紧。
制服外衣袖、衣领、衬衣领口处,不得显露个人物品,如纪念章、笔、锁匙扣。衣袋内不装过大过厚的物品,对讲机佩戴在指定位置。
非当班时,除因公外,不准穿着或携带制服离开辖区。
行为举止要规范
上岗前要整理仪容,上岗时举止应文明大方,姿态端正。
不得披衣、敞怀、挽袖、卷裢腿、歪戴帽、穿拖鞋或赤脚。
头发要整洁,不留长发、大光头,蓄发不得露于帽檐下。
精神振作、姿态良好、抬头挺胸,不得弯腰驼背,不得东倒西歪、前倾后仰,不得伸懒腰,不背手、插腰或将手插入衣袋,不准在值勤时吃零食、抽烟。
不得哼歌曲、吹口哨、跺脚,不随地吐痰、乱扔杂物。
不得将任何物品夹于腋下;不得敲桌椅或玩弄其他物品,不得当从整理个人衣物。
讲究说话艺术,学会文明服务用语,接待来访热情大方。物业员工行为规范及礼仪礼节资料大全
秩序维护队员工作纪律
模范遵守国家的法律法规及公司各部各项规章制度。
服从管理、服从安排、廉洁奉公,敢于同违法犯罪分子作斗争。
坚守岗位、忠于职守,严格执行岗位责任制。
注意仪容整洁,讲究文明礼貌,正确使用文明用语。
值班时禁止喝酒、吸烟、吃零食;不准嘻笑打闹;不准会客、看书报;不准做其他与值班职责无关的事。
不包庇坏人,不贪污受贿,不徇私舞弊。
爱护警戒器具,不得丢失、损坏、转借或带出小区。
不准利用娱乐之便变相赌博,不参与外界不良活动。
严格执行请消假制度,有事外出必须请假。
秩序维护员交接班制度
秩序维护员实行24小时轮流值班制度。白班8:00-20:00;夜班20:00-8:00。接班员提前15分钟接班,和交班人员共同对所管辖服务区进行全面检查,认为没有问题后方可签字接班,记录本上要记录好当天确切的交接班时间。
接班秩序维护员若有特殊事情,不能准时接班,必须提前请示,便于秩序维护部另作人员安排。
接班秩序维护员若无正当理由,既不请示又不准时接班的,按缺勤及处罚条款进行处理。
交接班时,交班秩序维护员必须把本班情况及各种设施设备的状况,以及可能出现的非常情况、需在下一班值班过程中继续观察、特别留意或应处理的问题、上级的指示、待办事项等,向接班秩序维护员交待清楚,同时也须督促接班员接收清楚并签名。一旦签名,责任由签名秩序维护员自己承担。物业行业最需要的两类证书……正在报名中!
所有事情交接清楚之后,交接后必须分别在登记本上记录清楚真实的上下班时间并签名,然后交班秩序维护员方可离开岗位下班。
接班秩序维护员若在接班验收时发现问题,不具备接班签名条件时,可以拒绝签名接班,但必须同时报告上级领导说明情况后并要签名接班,责任由交班秩序维护员承担。如果报告领导后拒不接班者,按旷工处理。
接班秩序维护员自己验收完毕并已签名接班,而且交班秩序维护员已离开岗位之后,无论发生发现任何问题,责任一律由当班秩序维护员承担。
接班秩序维护员因故没有及时接班,交班员不得擅离岗位或下班。
若接班员未签名接班,交班员已下班离开岗位,其间发生的任何问题责任由两人共同承担,没有发生问题,则按物业制度及处罚条款进行处罚。
交班员若发现接班员无故不签名接班或拖延接班时间,交班员可以提出抗议,并报告上级领导,公司将根据情况对接班人员按处罚条款进行处罚。
绿化管理规定
小区内园林绿化,建筑小品由管理处负责养护管理。
严禁乱砍乱伐攀折花木、践踏草坪、乱摘花果、破坏绿化保护设施;不准在树上、绿篱上拉绳晾晒衣物、吊扎铁丝;不准跨越和横穿花园。
不准在绿化带范围内堆放任何物品;不准向花草树木倾倒污水和有害物质;不准挖沙、取土、焚烧物品、燃放鞭炮烟花等。
不准在庭院绿化地擅自种植树木;不准擅自移植、修剪绿化花木;不准侵占绿地或将绿地改作它用。
不准在花木、建筑小品上乱涂、刻画或张贴广告字画。
绿化用水不得擅自改为它用。
人为造成花木绿地及树木损坏的,管理处有权责令其赔偿损失,并根据园林绿化有关规定处以罚款。
小区绿化管理人员岗位职责
牢固树立住户至上,服务第一的宗旨。努力为用户创造优美环境。
依据小区有关规定,对小区的绿化工作实施全面管理,及时制止损坏绿地、花草的行为。
掌握小区绿化地面积和布局,花草树木的品种和数量。
熟悉花草树木的名称,种植季节,生长特性,培养培植管理的方法。
对花草树木要定期培土、施肥、除杂草和病虫害并要修枝剪叶、补苗、淋水。
保持好绿化场地的整洁,做到无杂物、不缺水、不死苗、花木茂盛。
要认真学习业务技术知识,提高管理水平。
水电维修工岗位职责
水电维修工是在管理处经理的领导下,负责管辖区供水、供电、消防等设施定期检查、维修养护工作,遇突发事件立即投入抢修,确保各种设备的正常运行使用,其主要职责:
自觉遵守公司规章制度,服从领导,严格履行职责,认真学习掌握维修专业技术,熟悉维修程序、材料、品种、性能,采取合理的维修方法,达到良好维修效果。
树立为客户提供完善服务意识、态度和蔼有礼貌,不得私自收取小费或好处,借故刁难客户,自觉维护公司的良好形象。
及时完成维修任务,力争维修项目不过夜,小修小补即时完成,节约使用维修材料、保养维修工具和器材,降低维修成本、杜绝浪费现象,自觉抵制不正之风行为。
每星期一次认真巡视管辖住宅区公共照明、供水管道运行情况,保证公共照明和公共用水完好率达百分百。
工作积极主动,做好定期巡视工作,认真检查各配电室、消防、水泵等公共设施运行使用情况,发现问题及时处理,杜绝事故于未然。负责辖区内公共照明定时开启和关闭有时应根据季节、气候做相应的调整。
严肃、认真、详细填写工作记录和保管好维修材料、维修工具器材,履行交接手续。
及时完成管理处经理交办的其它任务。
物管员岗位职责
在管理处经理的领导下,完成管理处下达的目标任务。
负责对责任区工作的日检,对日检中的问题及时处理、督促、整改。
负责收取小区物业费及各项代收代交费用。
负责管理处文字打印工作,建立业主服务档案,做好对文件资料的收集、分类、立卷工作。
利用多种形式,与业主广泛接触交流,充分了解业主的需求,及时处理业主的意见,并及时向客服中心主管反映。
做好业主住户的来电、来访、接待工作,接受业主投诉处理和做好定期回访工作。
负责辖区业主使用人装修管理,并对装修进行登记、监督及备案工作。
定期向上级述职,并提出合理化建议。
完成经理交办的其他工作任务。
维护主管岗位职责
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