【问题】房屋买卖居间协议是买卖合同吗？
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房屋买卖居间协议是买卖合同吗？
很多人认为在房介处签订的房屋买卖居间协议是初步意向协议，只是定金合同或者预约合同，不是真正的房屋买卖合同，其实不然。在法律性质上，此种合同就是房屋买卖合同以及介合同，合同条款具有法律效力，对合同各方均具有约束力。因此，签订房屋买卖居间协议，买卖双方必须充分考虑后再签字。 基本案情 2021年3月21日，靳女士作为出卖方在房介处签订的一份三方协议房地买卖居间协议，并收取了买受方购房定金10万元。后因种种原因合同无法继续履行，靳女士愿意以双倍返还定金的方式解除合同，但却被告知解除合同需要支付房屋总价款20的违约金。靳女士感到非常诧异，她认为她不过就是和买家达成了买卖房屋的初步意向，签订了一个定金合同，并未签订正式的房屋买卖合同，况且在沟通过程，介工作人员也明确告诉她，所签的合同就是一个定金合同，但现在怎么就需要赔偿如此高额的违约金呢？ 合同性质分析 不同的房介提供的此类合同名字和形式各不相同，大致分两种，一种是房屋买卖合同和居间协议，一种是房地买卖居间协议。两者的实质一样，只是前者将买卖合同与介合同分开，后者将两个合同联立，后者更具迷惑性。 此类合同并非某些介说的定金合同，也并非意向书或者预约合同，在法律上，该合同的性质就是房屋买卖合同，因为合同书已经包含了买卖合同的主要条款，即当事人标的物数量价款履行方式违约责任等。经出卖人和买受人签字，合同即成立并生效。民法典第465规定依法成立的合同，受法律保护。第509条规定当事人应当按照约定全面履行自己的义。因此不依约履行则要承担违约责任。 冲突原因分析 但是在这个事情，我们会发现法理和情理似乎发生了一点冲突，是为什么呢？ 买房人经介介绍看了房子，房价也合适的话，介会让买卖双方到其经营地签订一个协议。此时，双方实际只是达成了一个大的框架协议，很多细节并未敲定。在普通老百姓的认知当，网签才是真正的房屋买卖合同，这个协议只是预约或者定金合同，如果在网签之前发生变化，可以以丧失定金或者双倍返还定金的代价解除合同。可是，假如这个协议真的只是定金合同，介会很痛。因为介只有在促成合同成立后才可以获得报酬。于是，介一方面嘴上说这是意向书定金合同，一方面让双方签订事先其已经拟定好的房地买卖居间协议。合同如约履行，大家皆大欢喜。一旦出现履行阻碍，便不是丧失定金或者双倍返还定金的代价就可以解除合同的，协议房价款20的违约金就会被提出。违约成本大大增加，会使很多合同当事人选择不情不愿地把房子卖了或者买了，于是合同履行率大大提升，介获取佣金比例也大大提升。 这已然成为了房介的一个行业规则，分析起，增加违约成本，两方得利，一方损失，不仅符合经济效益还完全符合法律的规定。但是，作为专业服提供者的介公司，对于协议的性质约定的责任并没有光明正大地向买卖合同的当事人作出有效的说明，而是利用法律规定和人们不懂法以及一般人的大意。如果介在签订协议时向双方做了明示，使买卖双方了解了自己在协议的权利义，违约者要承担违约金时会心服口服。 可是，几乎没有介人员会在签合同的时候就此进行提示，甚至还会声称这就是定金合同，会将合同的所有数字都写阿拉伯数字，仅最重的违约金的条款会写成汉字的百分之二十。这样的不光明磊落，难怪老百姓会心里会不舒服。 法律后果分析 原因分析完了，但是假如诉讼到法，法会如何判决呢？ 法认可房地买卖居间协议是有效的买卖合同，如一方违约，另一方可以选择主张定金或者违约金，如对方选择违约金，违约方可以提出违约金过高，请求法调整。但究竟最后判赔付多少，要具体案件具体分析。 法会以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 房屋买卖是涉及重大金额的交易，一定要谨慎再谨慎，不要指望运气，一帆风顺。任何文书的签字，都需要仔细阅读，弄清楚当的风险和责任，随随便便签字后再推说不知道是难以不成立的。法律，永远是受害者的靠山。我是律师如有需要帮助，您可以电咨询详细为您解答。律师同微信
